🏙️ Le guide des vrais acheteurs montréalais · Médianes Centris de juillet 2026 · APCIQ / JLR
Acheter à Montréal. Le guide qui change la donne.
Les meilleurs acheteurs étudient le marché avant de faire une offre, pas après. Ce guide vous donne les vraies médianes de votre secteur, publiées par l'APCIQ. Répondez à quelques questions. Vous saurez votre budget réel, les aides auxquelles vous avez droit, et comment faire votre offre.
🆕 Nouveau en 2026 : Québec offrira un crédit d'impôt aux premiers acheteurs, jusqu'à 5 875 $. Le montant baisse à partir de 750 000 $ et tombe à zéro à 1 M$. Aide moyenne estimée par Québec : 3 700 $. Les premiers versements sont attendus à partir d'octobre 2026. Votre guide calcule votre montant.
"Ce qui sépare un bon acheteur d'un excellent acheteur à Montréal, c'est l'information." · Bahjat Halabi, courtier immobilier résidentiel · 15 ans dans l'immobilier montréalais · plus de 2 000 transactions collaborées
430 000 $Médiane condo · Île MTL↑ +4% vs 2024
880 500 $Médiane plex · Île MTL↑ +9% vs 2024
10 566Ventes 12 mois · île de Montréal↑ -7% vs 2024
8,3 moisInventaire copropriété · île de MontréalMoy. Hist. : 8 mois
📊 Données JLR / Registre foncier du Québec
📍 Grand Montréal
🔒 100% confidentiel
Étape 1 sur 6
Quel type de propriété vous fait rêver ?
Les prix affichés sont les médianes réelles de l'île de Montréal (Centris, juillet 2026).
Vous cherchez quoi comme état ?
Ça change votre budget réel et les propriétés à cibler dès la première visite.
Combien de chambres recherchez-vous ?
Prix estimés basés sur les données Centris MLS actives 2025, île de Montréal.
Quelle zone du Grand Montréal vous attire ?
Votre zone détermine les prix réels, la compétition et votre stratégie d'offre.
Quel est votre budget d'achat maximal ?
Estimatif. Votre préapprobation le confirmera. Pensez à ajouter 3–5% pour les frais de clôture.
Dans quel délai voulez-vous avoir les clés ?
Votre timeline définit l'urgence de votre stratégie. Et les programmes auxquels vous pouvez encore accéder.
Avez-vous une préapprobation hypothécaire ?
Dans ce marché, sans préapprobation écrite, votre offre ne sera pas considérée sérieusement.
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Un accès immédiat à votre guide personnalisé. Données réelles du Registre foncier, analyse de votre zone, programmes d'aide corrigés 2026, taux hypothécaires, taxe de bienvenue, et plan d'action en 3 étapes.
Nouveau 2026 : le crédit qui pourra vous rendre jusqu'à 5 875 $ de taxe de bienvenue (premiers acheteurs)
Prix médians réels par type et par zone (APCIQ / JLR)
Programmes d'aide à jour. RAP 60 000 $ par personne (beaucoup de guides donnent l'ancienne limite)
Taxe de bienvenue calculée pour votre budget. Surprise zéro au closing
Stratégie d'offre personnalisée selon vos réponses
🔒 Vos informations restent privées · Désabonnement en 1 clic · Jamais vendues à des tiers · Politique de confidentialité
✅ Votre guide personnalisé est prêt
Votre plan d'achat. Grand Montréal 2026
Sources : JLR Solutions Foncières · Registre foncier du Québec · APCIQ / Centris · Ville de Montréal · Ratehub.ca
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Combien de mois pour vendre toutes les maisons sur le marché en ce moment
0Marché vendeurÉquilibre (8 à 10 mois)Marché acheteur12+
8,3
mois
MARCHÉ ÉQUILIBRÉ
Règle APCIQ : sous 8 mois le marché favorise le vendeur, de 8 à 10 mois il est équilibré, au-dessus de 10 mois il favorise l'acheteur.
10 566
Ventes de condos île de Montréal, 12 mois
-7% vs Q3 2024
8,3
Mois d'inventaire · copropriété Île de Montréal, APCIQ T2 2026
Équilibré, règle APCIQ
430 000 $
Médiane condo Île de Montréal
+4% annuel
645 000 $
Médiane maison Votre zone
+3% annuel
🏙️
Condo
430 000 $
+4% / an
55 jours pour se vendre
↑ Plus de choix qu'avant · Bonne position pour négocier
🏡
Maison
645 000 $
+3% / an
52 jours pour se vendre
= Inventaire stable · Marché actif
🏘️
Plex
880 500 $
+9% / an
56 jours · ventes en forte hausse
↓ Peu de choix · Agissez vite
💰
Immeuble 6+
1 100 000 $+
+7% / an
Délai variable selon secteur
Marché actif · Revenus locatifs forts
Zone
Prix médian
Tendance
Marché
Île de Montréal
645 000 $
+3%
Vendeur
Laval
599 000 $
+8%
Vendeur
Rive-Sud
580 000 $
+12–27%
Vendeur fort
Rive-Nord
520 000 $
+8%
Vendeur
Vaudreuil-Soulanges
545 000 $
+3%
Équilibré
Centre-ville MTL
465 000 $
+4%
Levier acheteur
Sources : Centris (médianes de juillet 2026, séries de 12 mois) · APCIQ · JLR Solutions Foncières · Registre foncier du Québec
📊
Votre briefing de marché complet
Ce que votre courtier devrait vous montrer avant la première visite
Voici les vrais chiffres. Pas des estimations. Ce sont les prix de vente réels des propriétés qui se sont vendues, tirés directement du Registre foncier du Québec. Avec ça, vous savez exactement quoi offrir et quoi ne pas payer de trop.
ÎLE DE MONTRÉAL. DONNÉES AOÛT 2025 📊 JLR / Registre foncier
1 202
Ventes résidentielles
+7% vs août 2024
933 M$
Volume de transactions
+18% vs août 2024
2 450
Nouvelles inscriptions
+22% vs août 2024
9 446
Inscriptions actives
+3% vs août 2024
PRIX MÉDIANS. ÎLE DE MONTRÉAL 📊 APCIQ / Centris août 2025
Type
Médiane
Variation annuelle
Délai de vente
Inventaire
Condo / Appartement
430 000 $
+4%
55 jours
-7% ← levier acheteur
Maison unifamiliale
645 000 $
+3%
52 jours
−1%
Plex (2–5 logements)
880 500 $
+9%
56 jours ▼29j
−10% ← urgence
CONDOS PAR ARRONDISSEMENT 📊 Centris 2025. Prix moyens
Arrondissement
Prix moyen
Variation
Signal acheteur
Outremont / Westmount / Mont-Royal
770 000 $
-1 %
✅ 11,5 mois · levier acheteur
Île-des-Soeurs
613 176 $
stable
9,1 mois · équilibré
Rosemont / La Petite-Patrie
560 000 $
+2 %
3,5 mois · marché de vendeurs
Le Plateau-Mont-Royal
600 000 $
+2 %
5,0 mois · marché de vendeurs
Le Sud-Ouest / Griffintown / Verdun
508 500 $
+3 %
8,2 mois · équilibré
Ville-Marie / Centre-ville
465 000 $
-1 %
✅ 17,3 mois · fort levier acheteur
INVENTAIRE ET LEVIER PAR ZONE 📊 Centris, inscriptions en vigueur et ventes de juillet 2026
Île de Montréal. Maisons +3% · plexes +29%+3% ventes
Vaudreuil-Soulanges+3% ventes
Rive-Nord incluant Laval+8% ventes
Grand Montréal CMA. Médiane maisons 630 000 $+7% ventes
Rive-Sud. Varennes +27% · Mont-Saint-Hilaire +17% · Saint-Bruno +12%+12–27% prix
⚡ Donnée JLR exclusive. 12 mois glissants octobre 2025
Province du Québec : plexes (2–5 logements) médiane 575 000 $ (+15%), maisons 455 000 $ (-7%), copropriétés 399 000 $ (+5%). Volume plexes : +22% de transactions. L'inventaire de plexes a chuté de 10% en Q3 sur le Grand Montréal et les ventes ont bondi de 29%. Le segment le plus compétitif du marché. Délaissements (saisies) : −11% sur 12 mois. Signal de stabilité financière du marché.
📈 Taux hypothécaires. Instantané déc. 2025 Ratehub.ca · Banque du Canada · à titre indicatif
4,24%indicatif, déc. 2025
Meilleur taux fixe 5 ans
Marché canadien. Big 6 / Simplii
3,35%
Meilleur taux variable 5 ans
Via courtier hypothécaire indépendant
2,25%
Taux directeur. Banque du Canada
7 baisses depuis juin 2024 · maintien déc. 2025
💡 Ce que ça signifie concrètement : À 4,24% fixe sur 25 ans (taux indicatif de déc. 2025, à valider auprès de votre courtier hypothécaire), chaque 100 000 $ emprunté coûte ~531 $/mois (calcul avec composition semestrielle canadienne). Sur 30 ans, ce même 100 000 $ coûte ~481 $/mois. Soit ~50 $/mois de moins, l'équivalent de ~10 000 $ de capacité additionnelle par tranche de 100 000 $ empruntée. Pour un prêt de 500 000 $, cela représente environ 50 000 $ de capacité supplémentaire à paiement mensuel identique. Les taux fixes restent stables à court terme. verrouillez votre taux dès votre préapprobation. Les taux changent mensuellement : vérifiez le meilleur taux actuel avec votre courtier hypothécaire.
🏛️ Taxe de bienvenue · Montréal 2026 Ville de Montréal, tranches en vigueur le 1er janvier 2026
La surprise nº 1 des acheteurs au closing. Calculez-la maintenant, pas le jour du notaire. Montants illustratifs calculés sur les tranches publiées par la Ville de Montréal pour 2026.
Prix d'achat
Droits de mutation 2026
Crédit Québec estimé
Coût net
300 000 $
2 686 $
2 686 $
0 $
500 000 $
5 611 $
5 153 $
458 $
700 000 $
9 349 $
5 875 $ (max)
3 474 $
1 000 000 $
15 349 $
0 $, crédit nul à 1 M$
15 349 $
Tranches 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $ · 1 % jusqu'à 315 000 $ · 1,5 % jusqu'à 552 300 $ · 2 % jusqu'à 1 104 700 $ · 2,5 % jusqu'à 2 136 500 $ · 3,5 % jusqu'à 3 113 000 $ · 4 % au-delà. ⚠️ Ce montant n'est PAS payé chez le notaire à la signature : la municipalité vous envoie un compte APRÈS la publication de l'acte, et le paiement est exigible avant le 31e jour suivant l'envoi du compte. Prévoyez donc les liquidités dans les semaines qui SUIVENT l'achat. Le crédit : crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété (Revenu Québec), 100 % des premiers 5 000 $ de droits, puis 25 % des 3 500 $ suivants, maximum 5 875 $. Réduit progressivement au-dessus de 750 000 $, nul à 1 M$. Versement anticipé possible à compter d'octobre 2026. La base d'imposition n'est pas toujours le prix de vente. Le crédit au-dessus de 750 000 $ n'est pas illustré : la formule de réduction n'est pas encore publiée. Revenu Québec confirme votre admissibilité. Sources : Ville de Montréal ; Finances Québec, bulletin 2026-2 (17 avril 2026). À jour au 2 août 2026.
🏘️ Votre zone en détail
Analyse personnalisée de votre secteur cible
L'étape suivante
Ces chiffres couvrent votre secteur au complet. Ils ne disent pas à quel prix les trois dernières propriétés comparables à la vôtre se sont réellement vendues, ni l'écart entre le prix affiché et le prix payé. Je sors ces ventes pour votre adresse avant que vous déposiez une offre.
Gratuit, sans engagement. Vous repartez avec vos chiffres même si on ne travaille pas ensemble.
🏛️ Les avantages de votre ville
Programmes municipaux exclusifs à votre zone. Souvent ignorés, toujours précieux
🔮 Ce qui pourrait se passer. Repositionner votre objectif
Analyse prospective. Tendances JLR, APCIQ, Banque du Canada et données Registre foncier
Selon la règle d'APCIQ, un marché sous 8 mois d'inventaire favorise le vendeur, de 8 à 10 mois il est équilibré, au-dessus de 10 mois il favorise l'acheteur. En copropriété, l'île de Montréal est à 8,3 mois, donc équilibrée, mais Ville-Marie atteint 17,3 mois. En unifamiliale, tous les secteurs du Grand Montréal restent en marché de vendeurs. Les taux fixes se sont détendus : 6,09 % sur 5 ans au 2e trimestre 2026, en baisse de 0,18 point sur un an. Voici les 3 opportunités et les 4 risques concrets à surveiller.
🟢 Opportunités acheteurs 2025–2026
🏙️
Condos : la seule fenêtre de négociation ouverte
L'inventaire de copropriétés a bondi de 20 % sur un an dans la région, pendant que le prix médian n'a bougé que de 1 %. L'écart va de 3,5 mois à Rosemont, où le vendeur garde la main, jusqu'à 17,3 mois à Ville-Marie, le marché d'acheteurs le plus fort de la région. C'est là que vous avez le plus de temps pour décider et le plus de place pour inclure des conditions. Source : APCIQ par le système Centris, baromètre du 2e trimestre 2026.
🌿
Rive-Sud : valeur cachée avant la vague
Varennes +27%, Mont-Saint-Hilaire +17%, Saint-Bruno +12% en 12 mois (Centris oct. 2025). Les prix sont encore 25–35% sous l'île. Une maison qui coûte 900 000 $ à Montréal en coûte 580 000 $ ici.
📋
Amortissement 30 ans. Étendu à tous les 1ers acheteurs (déc. 2024)
Depuis décembre 2024 : disponible pour TOUS les premiers acheteurs de nouvelles constructions jusqu'à 1,5M $ (assurés, mise de fonds <20%). Réduit les paiements de ~9% vs 25 ans. Soit ~10 000 $ de capacité additionnelle par tranche de 100 000 $ empruntée (~50 000 $ sur un prêt de 500 000 $).
🔴 Risques à surveiller
📈
Taux fixes sous pression. Ne pas attendre
En date de déc. 2025, la Banque du Canada maintient son taux directeur à 2,25 % et le meilleur taux fixe 5 ans se situe autour de 4,24 % (à titre indicatif). Les taux peuvent varier, validez le taux du jour avec votre courtier hypothécaire et envisagez de verrouiller dès votre préapprobation.
🏘️
Plexes : la fenêtre se referme rapidement
Inventaire −10% en Q3, ventes +29%, délai de vente réduit de 29 jours sur l'île. Les bons plexes se vendent en 48–72h. Si vous visez un plex, votre offre doit être prête avant la visite.
📊
Premiers acheteurs désavantagés vs propriétaires existants
APCIQ le note explicitement : les baisses de taux et l'amortissement 30 ans avantagent davantage les repeat-buyers avec equity. Si vous achetez pour la première fois, maximisez CELIAPP + RAP avant toute offre. C'est votre seul équilibreur.
⚠️
Construction neuve : signal JLR à surveiller
JLR rapporte une hausse de 38% des hypothèques légales en octobre 2025 (données Registre foncier). Ces dépôts surviennent quand les sous-traitants ne sont pas payés. Si vous achetez du neuf, demandez à votre notaire de vérifier l'historique des hypothèques légales sur le bâtiment avant de signer.
💰 Programmes d'aide auxquels vous avez droit
Montants réels et à jour. Plusieurs sont sous-utilisés car mal connus des acheteurs québécois
Ce que ces montants changent pour vous
Chaque programme ci-dessus a ses propres conditions, et certains se cumulent alors que d'autres s'annulent selon l'ordre dans lequel vous les réclamez. En 30 minutes, on calcule ce à quoi vous avez droit dans votre situation précise, et ce que ça change à votre budget maximal.
Gratuit, sans engagement. Vous repartez avec vos chiffres même si on ne travaille pas ensemble.
🎯 Votre plan d'action en 3 étapes
Personnalisé selon votre préapprobation et votre délai
✅ Checklist acheteur. De la préapprobation aux clés
13 étapes. Zéro surprise. Zéro regret. Imprimez-la ou sauvegardez-la.
💳 Finances & programmes d'aide
CELIAPP. Ouvrez le compte aujourd'hui si ce n'est pas fait. Contribuez jusqu'à 8 000 $/an (max 40 000 $ à vie, non remboursable au retrait). Vous pouvez reporter jusqu'à 8 000 $ de droits non utilisés d'une année précédente. Max effectif 16 000 $/an. Réservé aux premiers acheteurs n'ayant pas été propriétaires au Canada dans les 4 dernières années.
RAP (REER). Planifiez votre retrait : le plafond est maintenant de 60 000 $ par personne depuis avril 2024 (120 000 $ en couple). La plupart des guides donnent encore l'ancienne limite de 35 000 $.
Préapprobation. Passez par un courtier hypothécaire indépendant (accès à 20+ prêteurs, meilleurs taux que votre banque seule). Verrouillez le taux immédiatement. Si vous achetez une nouvelle construction comme premier acheteur : demandez l'amortissement 30 ans (disponible depuis déc. 2024 jusqu'à 1,5M $).
Budget complet. Mise de fonds + 3–5% pour les frais de clôture (notaire, inspection, taxe de bienvenue). Calculez votre taxe de bienvenue Montréal dans le tableau ci-dessus.
🔍 Recherche & analyse de marché
Règle des 10. Visitez 10 propriétés dans votre zone avant votre première offre. Vous développerez un instinct du marché qui vaut bien plus que n'importe quelle statistique.
Actes de vente réels. Demandez à votre courtier les transactions des 90 derniers jours via JLR Solutions Foncières. Le prix demandé n'est pas le prix payé. La différence est votre marge de négociation.
Évaluation municipale. Ratio prix demandé / évaluation municipale : au-delà de 120%, questionnez le prix. En dessous de 100%, c'est soit une aubaine, soit un problème caché.
📋 Offre & diligence raisonnable
Inspection AIBQ. Inspecteur certifié obligatoire. Ne jamais la sauter même en marché vendeur. Un problème non détecté coûte 10 à 100 fois le prix de l'inspection.
Hypothèques légales. Pour la construction neuve : demandez à votre notaire de vérifier l'absence d'hypothèques légales sur le bâtiment (signal de sous-traitants non payés. Données JLR, +38% en oct. 2025).
Certificat de localisation. À jour (moins de 10 ans) et conforme à l'acte de vente. Sinon, négociez un nouveau certificat aux frais du vendeur.
Déclaration du vendeur. Lisez-la mot à mot avec votre courtier. Problèmes connus non déclarés = recours légaux. C'est votre protection juridique.
🔑 Closing & prise de possession
Notaire. Prévoir 1 000–1 500 $ pour les frais notariés + la taxe de bienvenue (voir tableau). Arrivez avec un chèque certifié ou un virement bancaire confirmé.
Jour J. Changez les serrures le jour même de la prise de possession. Pas après le weekend. Pas la semaine prochaine. Le jour même.
Ce que la liste ne peut pas faire
Cette liste vous évite les erreurs. Elle ne vous donne pas votre stratégie d'offre. Celle-là dépend de votre secteur, de votre préapprobation, et du nombre de propriétés en concurrence directe la semaine où vous déposez.
Gratuit, sans engagement. Vous repartez avec vos chiffres même si on ne travaille pas ensemble.
BH
Pourquoi faire confiance à ce guide ?
Je m'appelle Bahjat Halabi, courtier immobilier résidentiel (eXp Agence immobilière) et investisseur immobilier. 15 ans d'immersion dans le Grand Montréal, dont 8 ans à titre de Directeur des ventes en immobilier neuf. J'ai bâti ma réputation projet par projet, aux côtés de promoteurs et de courtiers d'ici.
J'ai collaboré à plus de 2 000 transactions immobilières dans cette région. J'ai vu des acheteurs payer 40 000 $ de trop, non pas par manque d'argent, mais par manque d'information. Ce guide est la synthèse exacte de ce que j'utilise pour mes propres décisions d'investissement.
Les données viennent du Registre foncier du Québec via JLR Solutions Foncières, la même source qu'utilisent les économistes, les banques et la Banque du Canada. Pas des estimations. Pas des opinions de comptoir. Les vraies transactions, les vrais prix payés.
Je travaille au sein de eXp Agence immobilière, avec une équipe de 25 courtiers qui collaborent quotidiennement. Concrètement : votre recherche profite du réseau d'acheteurs et de vendeurs de mes collègues, et je sors les ventes réelles des 90 derniers jours de votre secteur avant chaque offre. Ce guide vous donne une partie de cet avantage. L'appel stratégique vous donne le reste.
🌎 Investisseur international📅 15 ans dans le Grand Montréal💼 8 ans Directeur des ventes🏗️ Spécialiste immobilier neuf · Montréal🤝 2 000+ transactions collaborées🔗 Réseau eXp. Accès off-market
Témoignages
Ce que l'industrie dit de Bahjat
Promoteurs internationaux, courtiers et partenaires, des voix que le marché reconnaît.
TL
Thomas L.
Premier acheteur · Montréal
★★★★★
Très satisfait de ma première expérience d'achat. Un gros merci à Bahjat pour sa disponibilité et pour avoir pris le temps de comprendre mes besoins et de me guider vers la meilleure offre pour ma situation.
GAvis Google vérifié ★ 5.0
SZ
Safa Z.
Acheteuse · condo neuf
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J'ai acheté un condo sur plans avec Bahjat et l'expérience a dépassé toutes mes attentes. Son expertise et son professionnalisme ont rendu tout le processus fluide et vraiment satisfaisant.
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KI
Karim I.
Acheteur · Hochelaga
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Bahjat est professionnel et connaît son marché. On a visité quelques propriétés et il m'a aidé à cibler ma recherche pour trouver le bon endroit.
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OP
Olivier P.
Acheteur · Grand Montréal
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Bahjat nous a aidés à trouver notre propriété ! Serviable, professionnel et énergique, c'est le courtier qu'il vous faut.
GAvis Google vérifié ★ 5.0
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Olivier Poupart
Directeur des ventes · projet Le Moden
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Bahjat a offert une expérience client exceptionnelle. Son expertise et son engagement envers l'excellence en immobilier neuf méritent une mention spéciale. Je le recommande sans hésitation.
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